Acheter avant de vendre sa maison peut permettre de ne pas laisser passer un bien correspondant parfaitement à son projet. Mais cette stratégie nécessite de savoir comment financer le nouvel achat pendant que le logement actuel n’est pas encore vendu.
Prêt relais, vente longue, prêt achat-revente ou utilisation d’un apport personnel : plusieurs solutions peuvent être envisagées selon votre situation financière, la valeur de votre bien et les délais de vente estimés.
Avant de prendre une décision, il est donc indispensable d’étudier précisément votre projet avec votre banque ou un professionnel du financement.
👉 Pour commencer par une vision globale du projet :
Acheter avant de vendre sa maison : comment bien préparer son projet ?
Peut-on réellement acheter avant d’avoir vendu ?
Oui, il est tout à fait possible d’acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement avant d’avoir vendu son logement actuel.
Cette situation concerne notamment les propriétaires qui ont trouvé un bien correspondant exactement à leurs critères, mais dont la maison ou l’appartement n’est pas encore vendu.
Pour que le projet soit réalisable, il faut néanmoins déterminer :
- la valeur probable du bien à vendre ;
- le capital restant dû sur le crédit actuel ;
- le montant de l’apport disponible ;
- la capacité d’emprunt du foyer ;
- le délai moyen nécessaire pour vendre le bien ;
- les mensualités pouvant être supportées pendant la période de transition.
Une estimation réaliste du logement actuel constitue donc l’une des premières étapes du projet.
Le prêt relais pour acheter avant de vendre
Le prêt relais est la solution la plus connue pour financer l’achat d’un nouveau logement avant la vente de l’ancien.
La banque avance une partie de la valeur estimée du bien actuellement détenu. Cette somme permet de financer tout ou partie du nouvel achat en attendant la vente.
Une fois le bien vendu, le prêt relais est remboursé avec le produit de la vente.
Comment le montant du prêt relais est-il déterminé ?
Le montant accordé dépend généralement :
- de la valeur estimée du bien à vendre ;
- du capital restant à rembourser ;
- de l’existence éventuelle d’un compromis de vente ;
- de la politique de financement de la banque ;
- de la situation financière de l’emprunteur.
La banque ne finance généralement pas la totalité de la valeur du bien. Elle conserve une marge de sécurité afin de tenir compte d’une éventuelle négociation du prix ou d’un délai de vente plus long que prévu.
Quels sont les risques du prêt relais ?
Le principal risque est de ne pas vendre le logement actuel dans le délai prévu.
Il est donc important de partir sur une estimation cohérente avec le marché et de mettre en place une stratégie de commercialisation efficace dès le début de la vente.
Un prix trop élevé peut prolonger inutilement les délais et rendre la période de transition plus difficile financièrement.
Le prêt achat-revente
Le prêt achat-revente peut constituer une alternative au prêt relais classique.
La banque regroupe alors le crédit immobilier restant sur le logement actuel et le financement du nouveau bien dans une seule opération.
Cette solution peut permettre de lisser les mensualités pendant la période précédant la vente.
Elle peut notamment être étudiée lorsque les propriétaires ont encore un capital important à rembourser sur leur logement actuel.
Comme pour le prêt relais, son intérêt dépend de la situation financière du foyer et des conditions proposées par l’établissement bancaire.
Utiliser son apport personnel
Certains acquéreurs disposent d’une épargne ou d’un apport suffisamment important pour financer une partie du nouveau projet sans attendre la vente de leur logement.
Cela peut permettre :
- de réduire le montant du prêt relais ;
- de financer les frais de notaire ;
- de diminuer le montant du nouvel emprunt ;
- de rassurer la banque sur la solidité du dossier.
Il est néanmoins préférable de conserver une épargne de sécurité pour les travaux, le déménagement ou les dépenses imprévues.
Demander une vente longue
La vente longue ne constitue pas directement un financement, mais elle peut faciliter l’enchaînement entre la vente et le nouvel achat.
Lors de la signature du compromis, le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir d’un délai plus long avant la signature définitive chez le notaire.
Ce délai supplémentaire peut permettre au vendeur de rechercher et d’acheter son futur logement tout en ayant déjà sécurisé la vente de son bien actuel.
Cette solution dépend toutefois de l’accord de l’acquéreur et doit être clairement prévue dans le compromis de vente.
Vendre son bien avec un délai pour libérer les lieux
Dans certaines situations, un accord peut également être recherché afin de permettre au vendeur de rester temporairement dans le logement après la vente.
Cette organisation doit impérativement être encadrée par le notaire afin de préciser :
- la durée d’occupation ;
- les conditions financières éventuelles ;
- les assurances nécessaires ;
- la date exacte de libération du logement ;
- les obligations respectives du vendeur et de l’acquéreur.
Cette solution reste particulière et nécessite l’accord de toutes les parties.
Faire une offre avec une condition liée à la vente de son bien
Un acquéreur peut être tenté de faire une offre en précisant que son achat dépendra de la vente de son logement actuel.
Cette condition peut néanmoins rendre l’offre moins attractive pour le vendeur, surtout si d’autres acquéreurs disposent déjà d’un financement validé.
Avant de présenter une offre, il est donc préférable d’avoir :
- fait estimer son logement ;
- préparé sa mise en vente ;
- échangé avec une banque ou un courtier ;
- identifié les solutions de financement envisageables ;
- calculé précisément son budget d’achat.
Une offre claire et accompagnée d’un financement cohérent sera toujours plus rassurante pour un vendeur.
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Quelle solution choisir pour acheter avant de vendre ?
Il n’existe pas une solution adaptée à tous les projets.
Le choix dépend notamment :
- de la valeur du bien à vendre ;
- du montant du crédit restant ;
- de l’épargne disponible ;
- des revenus du foyer ;
- du prix du nouveau logement ;
- du niveau de risque que les acquéreurs sont prêts à accepter ;
- du délai de vente estimé sur le marché local.
Une famille disposant d’un apport important ne rencontrera pas les mêmes contraintes qu’un propriétaire ayant encore un crédit immobilier élevé.
L’étude du financement doit donc être réalisée avant de s’engager sur un nouveau bien.
Pourquoi faire estimer son logement avant de chercher ?
La valeur du bien actuel influence directement le budget du futur achat.
Une estimation trop optimiste peut conduire à rechercher des biens trop chers ou à construire un financement fragile.
À l’inverse, une estimation réaliste permet :
- de calculer le capital disponible après la vente ;
- d’évaluer le montant du prêt relais éventuel ;
- de définir un budget d’achat cohérent ;
- de préparer une stratégie de vente adaptée ;
- de pouvoir réagir rapidement en cas de coup de cœur.
La préparation de la vente et celle du nouvel achat doivent donc être travaillées ensemble.
FAQ : financer un achat avant la vente de son logement
Le prêt relais est-il obligatoire pour acheter avant de vendre ?
Non. Selon la situation, il est possible d’utiliser un apport personnel, un prêt achat-revente, une vente longue ou une autre organisation validée avec la banque et le notaire.
Combien de temps dure un prêt relais ?
La durée et les modalités dépendent du contrat proposé par la banque. Il est essentiel de vérifier les conditions précises, les intérêts, les mensualités et les possibilités de prolongation avant de signer.
Peut-on acheter si sa maison n’est pas encore mise en vente ?
C’est possible, mais le financement sera plus difficile à sécuriser sans estimation fiable ni stratégie de vente. Il est préférable de préparer la vente avant de présenter une offre sur un nouveau bien.
Quelle valeur la banque retient-elle pour le bien à vendre ?
La banque se base généralement sur une estimation du logement, tout en conservant une marge de sécurité. Les modalités varient selon les établissements et selon l’avancement de la vente.
Faut-il vendre avant d’acheter pour éviter les risques ?
Vendre avant d’acheter limite certains risques financiers, mais peut nécessiter un logement temporaire. Acheter avant de vendre apporte davantage de confort dans la transition, mais demande un financement parfaitement préparé.
Vous souhaitez étudier votre projet autour de Valence ?
Vous envisagez d’acheter une maison ou un appartement à Valence, Bourg-lès-Valence, Saint-Marcel-lès-Valence, Guilherand-Granges ou Saint-Péray avant d’avoir vendu votre logement actuel ?
Je peux vous aider à faire le point sur la valeur de votre bien, la stratégie de vente et les différentes étapes à anticiper avant votre nouvel achat.
Pour la partie financement, votre situation devra également être étudiée avec une banque, un courtier ou un professionnel spécialisé.
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